상가 임대 계약서 사기 피해 사례와 예방법
상가 임대차 계약은 큰 금액이 오가는 거래인 만큼 사기 피해가 빈번하게 발생합니다. 계약서를 제대로 검토하지 않거나, 임대인의 신뢰성을 확인하지 않은 경우 금전적인 손해를 볼 수 있으며, 사업 운영에도 큰 차질이 생길 수 있습니다. 특히, 허위 계약, 보증금 미반환, 임대인의 계약 위반 등의 사례가 많기 때문에 계약 전 철저한 검토가 필요합니다.
이번 글에서는 상가 임대 계약과 관련된 대표적인 사기 피해 사례를 소개하고, 이를 예방하는 방법을 자세히 설명하겠습니다. 실제 피해 사례를 기반으로 사기 유형을 분석하며, 법적 대응 방법과 예방책을 함께 제시하니, 상가 임대 계약을 앞두고 있다면 반드시 확인하시길 바랍니다.
상가 임대 계약서 사기 피해 사례
1. 가짜 임대인 사기(무권리자 계약)
사례
김 씨는 상가를 임차하기 위해 인터넷에서 매물을 검색하던 중 시세보다 저렴한 점포를 발견했습니다. 중개업자의 안내로 계약을 진행했는데, 계약 체결 후 몇 달 뒤 실제 건물주가 나타나 “이 건물은 내가 소유하고 있으니 당장 나가라”라고 요구했습니다. 알고 보니 계약을 체결한 사람은 실제 소유자가 아닌 제3자였고, 김 씨는 보증금과 월세를 모두 날리게 되었습니다.
사기 수법
- 임대권한이 없는 사람이 임대인 행세를 함
- 위조된 등기부등본을 제시하여 임차인을 속임
- 계약 체결 후 보증금만 받고 잠적
예방법
✅ 계약 전 등기부등본을 직접 발급받아 임대인이 실제 소유자인지 확인
✅ 건물주 본인과 직접 계약하고, 신분증을 확인
✅ 공인중개사를 통해 계약 진행(무등록 중개업자 피하기)
2. 보증금 미반환 사기
사례
이 씨는 3년간 운영한 가게의 임대차 계약이 종료되면서 건물주에게 보증금 반환을 요청했지만, 건물주는 “시설물 원상복구가 안 됐다”, “임대료 연체가 있었다”라는 이유를 들어 보증금을 돌려주지 않았습니다. 원상복구를 완료했음에도 불구하고 보증금 반환을 계속 미루다가 결국 연락이 끊겼습니다.
사기 수법
- 임대인이 보증금 반환을 고의적으로 지연하거나 거부
- 원상복구 비용을 과도하게 청구하여 보증금을 차감
- 법적 절차를 악용하여 임차인이 포기하도록 유도
예방법
✅ 계약서에 보증금 반환 기한을 명확히 기재(예: 계약 종료 후 7일 이내 반환)
✅ 임대료 및 관리비 완납 증명서를 미리 받아둠
✅ 계약 종료 전에 건물 상태를 사진으로 기록하여 원상복구 여부 증명
3. 이중 계약 사기
사례
박 씨는 상가를 계약하고 보증금을 지급한 후 인테리어 공사를 시작했는데, 몇 주 뒤 다른 사람이 찾아와 “여기도 계약한 곳인데요?”라고 주장했습니다. 확인해 보니 임대인이 동일한 점포를 여러 사람에게 계약하고, 보증금만 챙긴 후 잠적한 상황이었습니다.
사기 수법
- 동일한 점포를 여러 명에게 임대하고 보증금만 챙김
- 계약금을 받은 후 일방적으로 계약 해지 후 다른 임차인과 계약
- 법적 절차를 지연시키면서 시간 끌기
예방법
✅ 계약서 작성 시 공증을 받거나 공인중개사를 통해 계약 진행
✅ 계약 후 즉시 확정일자를 받아 법적 보호 조치
✅ 계약금만 지급하고 서둘러 계약하는 것을 피하고, 등기부등본 확인 후 진행
4. 월세 폭탄 및 관리비 과다 청구
사례
최 씨는 저렴한 월세로 매장을 계약했지만, 입주 후 관리비가 월 100만 원 이상 나오는 것을 보고 충격을 받았습니다. 계약 당시 관리비에 대한 명확한 설명이 없었고, 임대인은 “이건 계약서에 동의한 사항이다”라며 항의를 무시했습니다.
사기 수법
- 월세를 낮게 책정한 후 관리비를 과도하게 부과
- 계약서에 관리비 관련 조항을 복잡하게 작성하여 혼란 유도
- 개별 사용량과 관계없이 관리비를 일괄 부과
예방법
✅ 계약서에 관리비 항목을 상세히 기재(전기, 수도, 경비비 등)
✅ 관리비 청구 방식이 불명확한 경우 임대인에게 문서로 확인 요청
✅ 공용관리비와 개별사용료를 구분하여 계약 체결
5. 권리금 사기
사례
윤 씨는 상가를 양도받으면서 기존 점포 주인에게 권리금 3,000만 원을 지급했는데, 계약 후 건물주가 “난 권리금 승인을 한 적 없다”며 계약을 거부했습니다. 결국 윤 씨는 보증금만 반환받았고, 권리금은 돌려받지 못했습니다.
사기 수법
- 임차인이 건물주의 동의 없이 권리금을 받고 이익을 챙김
- 건물주가 신규 임차인을 받지 않고 기존 권리금을 무효화
- 임차인을 내쫓고 새로운 세입자에게 다시 권리금 요구
예방법
✅ 계약 체결 전에 건물주의 권리금 지급 동의 여부를 서면으로 확인
✅ 임대인, 기존 임차인, 신규 임차인이 함께 권리금 계약서를 작성
✅ 권리금 지급 시 현금이 아닌 계좌이체로 기록을 남김
상가 임대차 사기 예방법 총정리
✔ 등기부등본을 반드시 확인하여 임대인의 신원을 확인
✔ 공인중개사를 통해 계약 진행하고, 등록 여부 확인
✔ 보증금, 월세, 관리비, 원상복구 조건을 계약서에 명확히 기재
✔ 확정일자를 받아 법적 보호를 받도록 조치
✔ 계약 시 임대인과 직접 대면하여 계약 진행
✔ 모든 금전 거래는 계좌이체로 기록을 남김
✔ 계약 전 기존 세입자에게 건물주에 대한 평판 확인
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 계약 전에 반드시 확인해야 할 서류는 무엇인가요?
A1. 등기부등본, 건축물대장, 관리비 내역서, 기존 임차인의 임대료 및 관리비 영수증 등을 확인해야 합니다.
Q2. 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 해야 하나요?
A2. 내용증명을 보내고, 법적 대응(임대차보증금 반환 소송) 절차를 진행할 수 있습니다.
Q3. 임대인이 계약 해지를 요구하면 어떻게 해야 하나요?
A3. 정당한 사유 없이 계약 해지는 불가능하며, 계약 기간 동안 보호받을 수 있습니다.
Q4. 권리금을 보호받을 수 있는 방법은?
A4. 건물주의 동의를 받은 권리금 계약서를 작성하고, 거래 내역을 문서로 남기는 것이 중요합니다.
Q5. 관리비 과다 청구를 방지하는 방법은?
A5. 계약 전 관리비 내역을 확인하고, 항목별 명세서를 요구하는 것이 좋습니다.